איך מבצעים העברה בנקאית לרכישת דירה ביוון (ולא מסתבכים עם הרשויות)?

למה ישראלים נוטשים את הנדל"ן בישראל לטובת יוון?

המציאות בשטח ברורה: שוק הנדל"ן הישראלי הפך לבלתי נגיש.

כדי לקבל שכירות של 7,000 ש"ח בחודש – נדרש להשקיע קרוב ל-3 מיליון ש"ח, בעוד שביוון ניתן לקנות דירה ב-300,000 ש"ח ולקבל שכירות של 2,000 ש"ח.

וזה לא הכל – ללא צורך במשכנתא, בלי עמלות סתר ובלי עיניים צרות של הרגולטור. לא פלא שיותר ויותר ישראלים בוחרים לקנות נכס ביוון – ולהעביר את הכסף באופן חוקי ובטוח.

חוק חדש ביוון: רכישת נכס – רק באמצעות העברה בנקאית ישירה

החל משנת 2025 נכנס לתוקף ביוון חוק חדש המחייב כל עסקת רכישת נכס (בית או דירה) להתבצע באמצעות העברה בנקאית ישירה לחשבון הבנק של המוכר. מדובר בדרישה חוקית מחייבת, שמטרתה לוודא את זהות הקונה ולמנוע ניסיונות להסתרת מקורות הכספים או עקיפת רשויות המס.

חשוב לדעת:

בפועל, חלק ניכר מהמוכרים ביוון אינם מסכימים לקבל תשלום שמקורו בחשבון בנק ישראלי, ולכן גם אם החוק מתיר העברה ממדינה זרה – יש לוודא מראש שהמוכר מקבל את אופן התשלום הנבחר. במרבית המקרים, פתיחת חשבון בנק מקומי ביוון היא הפתרון הפשוט, החוקי והיעיל ביותר.

למה חשוב לפתוח חשבון בנק ביוון בעת רכישת נדל"ן?

1. נוחות תפעולית

אם בכוונתכם להתגורר ביוון, באופן קבוע או חלקי, חשבון בנק יווני הוא הכרחי לניהול השוטף של החיים במדינה. גם כאשר מדובר ברכישת נכס לצרכי השקעה בלבד, קבלת דמי שכירות בחשבון מקומי תחסוך מכם עמלות מיותרות, תסייע בניהול התקבולים ותחזק את אמינותכם מול הרשויות והמשכירים.

2. יכולת מימון מקומי

אם תידרשו למימון נוסף לצורך רכישת הנכס – קיומו של חשבון בנק פעיל ביוון יאפשר גישה קלה יותר להלוואות, מסלולי אשראי וליווי פיננסי דרך מוסדות בנקאיים מקומיים.

3. השתלבות במסלול לקבלת Golden Visa

פתיחת חשבון בנק יווני והעברת סכום הרכישה ממנו למוכר מהווה שלב חיוני במסלול להשגת אשרת שהייה מסוג Golden Visa, אשר מקנה זכויות שהייה באיחוד האירופי לבעלי נכסים ביוון מעל סכום מסוים. מסלול זה כולל יתרונות מיסוי, ניידות בין מדינות האיחוד וזכויות נוספות לבני המשפחה.

בטיחות משפטית: למה עדיף לשלם באמצעות צ'ק בנקאי יווני?

במקרים רבים, על הנכס שאתם רוכשים ביוון רשומה הלוואה קיימת או משכנתא שהמוכר טרם פרע. במצב זה, החוק מאפשר למוכר לפרוע את ההלוואה באמצעות כספי הרכישה, אך אתם כקונים אינכם מעוניינים להמתין שיבצע זאת על דעת עצמו ובקצבו.

לכן, אנו ממליצים:

למשוך צ’ק בנקאי מהחשבון היווני שלכם, בסכום ההלוואה או המשכנתא הרשומה.

למסור את הצ’ק ישירות לבנק המלווה, כך שתוכלו לוודא שהחוב סולק במלואו.

להפחית את סכום ההלוואה ממחיר הרכישה, על-פי הסכמות שנקבעו מראש בחוזה הרכישה.

בדרך זו, תוכלו להבטיח שזכויותיכם אינן תלויות בהתנהלותו של המוכר, ותמנעו מצב בו נרשם עיכוב או סיכון בבעלות על הנכס בשל חוב שלא נפרע במועד.

תהליך פתיחת חשבון בנק ביוון

שלב ראשון: הנפקת מספר מס יווני (AFM)

הצעד הראשון לפתיחת חשבון בנק ביוון הוא קבלת מספר זיהוי מס מקומי – AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου).

המספר הזה מהווה את הבסיס לכל פעולה פיננסית שתבצעו במדינה, כולל קניית דירה, חתימת חוזה שכירות, ואף פתיחת קו טלפון או מים.

ניתן להוציא את ה-AFM באחת משתי דרכים:

באופן אישי מול רשות המס היוונית (מס הכנסה המקומי)

באמצעות עורך דין מקומי מיופה כוח – שירות שאנו מספקים באופן מהיר ויעיל, כולל ייפוי כוח נוטריוני ואימותים נדרשים

שלב שני: תיאום ביקור בבנק

פתיחת החשבון עצמו מחייבת הגעה פיזית לסניף הבנק.

זהו שלב מחייב – לא ניתן להשלים את ההליך מרחוק.

בעת ההגעה תידרשו:

לחתום על תצהיר משפטי בו תציינו את מטרת פתיחת החשבון (למשל: רכישת נדל"ן, קבלת שכירות, השקעות)

להגיש סט מלא של מסמכים (ראו בהמשך)

להצהיר על קשרים עסקיים או אישיים עם יוון, במידת הצורך

לתיאום הביקור מראש – יש לדאוג לזימון מסודר בסניף הרלוונטי בהתאם למיקומכם והבנק הנבחר (National Bank of Greece, Alpha Bank, Piraeus Bank, ועוד).

שלב שלישי: בדיקת נאותות על-ידי הבנק

המסמכים שלכם יועברו לבדיקה משפטית ובנקאית – הליך "Know Your Client" (KYC)

הבדיקה נועדה לוודא שאין מניעה משפטית לפתיחת החשבון, בהתאם לדיני איסור הלבנת הון ביוון.

ברוב המקרים, תוך 5–7 ימי עסקים מרגע קבלת כלל המסמכים – החשבון מאושר, ואתם תקבלו:

מספר חשבון IBAN פעיל

גישה לבנקאות אונליין

אפשרות למשיכת צ’ק בנקאי לצורך תשלום עבור רכישת נכס

מסמכים נדרשים לפתיחת חשבון בנק ביוון (לתושב חוץ)

מ

שאלות נפוצות

האם כל אחד יכול לפתוח חשבון בנק ביוון?

כן, בתנאי שהמסמכים תקינים, ושאין מניעה רגולטורית.

האם חובה להגיע ליוון?

כן – נוכחות פיזית בבנק נדרשת לחתימה על מסמכים. במקרים מסוימים, ניתן להיערך מבעוד מועד כך שהביקור יהיה קצר וממוקד.

האם ניתן לפתוח חשבון גם אם איני אזרח אירופאי?

בהחלט. לקוחות ישראלים רבים פותחים חשבונות בנק ביוון כחלק מרכישת נכס, השקעה או קבלת אשרת שהייה.

איך מבצעים העברה בנקאית לצורך רכישת דירה ביוון?

1. הדרך המקובלת והבטוחה ביותר:

העברה מהחשבון שלכם בישראל → לחשבון שלכם ביוון → למוטב (עורך דין/קבלן/מוכר).

במקרים רבים, משתמשים בצ’ק בנקאי מקומי להעברה הסופית.

2. דרך פחות מומלצת:

העברה לצד ג' (למשל עורך דין מקומי), שמחזיק את הכסף עד להשלמת העסקה.

⚠️ סיכון משמעותי – עדיף להימנע ממנו, למעט אם מדובר בבעל רישיון מקצועי מוסדר עם נאמנות משפטית.

שלבים קריטיים בעת העברה בנקאית ליוון

שלב 1: ודאו שהחשבונות תואמים

אל תבצעו העברה מחשבון חברה לחשבון פרטי – זה עשוי להיחשב דיבידנד ולחייב מס של 30%.

אל תעבירו בין בני זוג עם שמות משפחה שונים – זה מעורר סימנים אדומים אצל הבנק.

שלב 2: המרת המטבע

מומלץ לבצע המרה בין שני לחמישי בלבד – כדי להימנע מעיכובים.

השתמשו באפליקציית הבנק לצורך המרה זולה יותר (פער של עד 30% מעמלת סניף).

שלב 3: בדיקת פרטי ההעברה

פריט נדרש        דוגמה   הסבר

IBAN     GR89 0568 4526 5895 8562 4526 600    מזהה חשבון בינלאומי ייחודי

SWIFT/BIC         BGIDVJCJ          מזהה בנק מדויק

כתובת הבנק      חובה במרבית הבנקים בישראל     לפי דרישת טופס ההעברה

⚠️ אזהרה: אל תבצעו העברות לפי דוגמות – ודאו שהפרטים שקיבלתם נכונים מול הבנק היווני בפועל.

למה חשוב לציין את סיבת ההעברה?

כשמטרת ההעברה היא קניית נכס בחו"ל – אין חובת מס בישראל.

אבל חובה להצהיר על כך בטופס 2513/2 בבנק – והטופס מועבר לרשות המסים.

מתי תשלמו מס בישראל?

אם אינכם משכירים את הנכס – אין חובת דיווח בישראל.

אם כן – תצטרכו להצהיר לרשויות המס על ההכנסות משכירות, בהתאם להסכם כפל מס בין ישראל ליוון.

טיפ מקצועי: בקשו מהעו"ד שלכם ביוון להוציא אסמכתא לרכישה באנגלית – ואם אין, תוכלו לבצע תרגום נוטריוני + אפוסטיל דרכנו.

עמלות – מה עוד יופיע בחשבון שלכם?

2 סוגי עמלות נפוצים:

סוג עמלה          הסבר

עמלת העברה     תשלום לבנק עבור העברה בינלאומית

עמלת מט"ח       תשלום על המרה משקל ליורו

העברה בנקאית יכולה להימשך עד 3 ימי עסקים.

ניתן לחלק את העמלה בין המעביר למקבל – או לבחור לשלם אותה במלואה מראש.

סיכום: רוצים לבצע העברה בנקאית ליוון בלי תקלות? כך תעשו את זה נכון

✔1.  ודאו שהחשבון דרכו אתם מעבירים תואם לשם הבעלים של הנכס

✔2.  בצעו את ההמרה ביורו מראש ובאמצעות האפליקציה

✔ 3. קבלו אישור בכתב ממקבל ההעברה על קבלת הכסף

✔ 4. הכינו תרגום נוטריוני עם חותמת אפוסטיל למסמכים נדרשים

מה אנחנו מציעים?

במשרדנו תוכלו לקבל ליווי כולל לרכישת נכס ביוון:

✔ ייעוץ במילוי טפסים רלבנטיים

✔ סיוע בהנפקת תעודת יושר

✔ חיבור לעורכי דין מקומיים

✔ תרגום נוטריוני עם אפוסטיל רשמי

✉ צור קשר עכשיו – ואל תתבלבל מול הבירוקרטיה

רוצה להעביר את הכסף בצורה בטוחה, חוקית וללא עיכובים?

אנחנו כאן בשבילך – בכל שלב, עד לקבלת המפתח.

שאלה: איך מבצעים העברה בנקאית לרכישת נכס ביוון?

תשובה: ההעברה מתבצעת מהחשבון בישראל לחשבון בנק יווני רשום על שם הרוכש. חובה לציין את פרטי IBAN ו-SWIFT, להמיר את הכסף מראש ליורו, ולמלא טופס 2513 בבנק בישראל. מומלץ להימנע מהעברה דרך צד ג' ולפעול לפי החוק היווני שנכנס לתוקף ב-2025.