עודכן לאחרונה: פברואר 2026 – בהתאם לנהלי משרד החוץ והדרישות העדכניות לאימות מסמכים ציבוריים
העברה בנקאית לרכישת נכס ביוון חייבת להתבצע בהתאם לחוק היווני, באמצעות חשבון בנק רשום ותיעוד מלא של מקור הכספים. החל מ-2025, כל עסקת נדל״ן ביוון מחייבת תשלום בהעברה בנקאית ישירה, לרוב מחשבון יווני על שם הרוכש. שילוב של חשבון מקומי, מספר מס AFM, תרגום נוטריוני ואפוסטיל מאפשר ביצוע העסקה בצורה חוקית, בטוחה וללא סיכונים רגולטוריים.
איך מבצעים העברה בנקאית לרכישת דירה ביוון (ולא מסתבכים עם הרשויות)?
למה ישראלים נוטשים את הנדל"ן בישראל לטובת יוון?
המציאות בשטח ברורה: שוק הנדל"ן הישראלי הפך לבלתי נגיש.
כדי לקבל שכירות של 7,000 ש"ח בחודש – נדרש להשקיע קרוב ל-3 מיליון ש"ח, בעוד שביוון ניתן לקנות דירה ב-300,000 ש"ח ולקבל שכירות של 2,000 ש"ח.
וזה לא הכל – ללא צורך במשכנתא, בלי עמלות סתר ובלי עיניים צרות של הרגולטור. לא פלא שיותר ויותר ישראלים בוחרים לקנות נכס ביוון – ולהעביר את הכסף באופן חוקי ובטוח.
חוק חדש ביוון (2025): רכישת נכס רק באמצעות העברה בנקאית
החל משנת 2025 נכנס לתוקף ביוון חוק המחייב כי כל עסקת רכישת נכס (בית או דירה) תבוצע באמצעות העברה בנקאית מתועדת, ישירות לחשבון בנק הרשום על שם המוכר. דרישה זו מהווה חובה חוקית, ונועדה לאפשר זיהוי מלא של הצדדים לעסקה, פיקוח על מקורות הכספים ועמידה בדיני איסור הלבנת הון ודיווח לרשויות המס ביוון.
חשוב לדעת:
בפועל, מוכרים רבים ביוון אינם מסכימים לקבל תשלום שמקורו בחשבון בנק ישראלי, גם כאשר מדובר בהעברה חוקית ממדינה זרה. לכן, כבר בשלב המו״מ יש לוודא כי אופן התשלום מקובל על המוכר. במרבית המקרים, פתיחת חשבון בנק מקומי ביוון על שם הרוכש מהווה את הפתרון החוקי, היעיל והבטוח ביותר להשלמת העסקה.
למה חשוב לפתוח חשבון בנק ביוון בעת רכישת נדל"ן?
- נוחות תפעולית
אם בכוונתכם להתגורר ביוון, באופן קבוע או חלקי, חשבון בנק יווני הוא הכרחי לניהול השוטף של החיים במדינה. גם כאשר מדובר ברכישת נכס לצרכי השקעה בלבד, קבלת דמי שכירות בחשבון מקומי תחסוך מכם עמלות מיותרות, תסייע בניהול התקבולים ותחזק את אמינותכם מול הרשויות והמשכירים.
- יכולת מימון מקומי
אם תידרשו למימון נוסף לצורך רכישת הנכס – קיומו של חשבון בנק פעיל ביוון יאפשר גישה קלה יותר להלוואות, מסלולי אשראי וליווי פיננסי דרך מוסדות בנקאיים מקומיים.
- השתלבות במסלול לקבלת Golden Visa
פתיחת חשבון בנק יווני והעברת סכום הרכישה ממנו למוכר מהווה שלב חיוני במסלול להשגת אשרת שהייה מסוג Golden Visa, אשר מקנה זכויות שהייה באיחוד האירופי לבעלי נכסים ביוון מעל סכום מסוים. מסלול זה כולל יתרונות מיסוי, ניידות בין מדינות האיחוד וזכויות נוספות לבני המשפחה.
למידע משלים על ההליך עצמו, ראו את המדריך המלא בנושא פתיחת חשבון בנק ביוון.
בטיחות משפטית: למה עדיף לשלם באמצעות צ'ק בנקאי יווני?
במקרים רבים, הנכס הנרכש ביוון משועבד להלוואה או למשכנתא קיימת שטרם נפרעה על-ידי המוכר. אף שהדין היווני מאפשר את פירעון ההתחייבות מתוך כספי התמורה, אין זה נכון מבחינה משפטית להותיר את סילוק החוב לשיקול דעתו הבלעדי של המוכר.
לפיכך, הדרך הבטוחה והמקובלת היא:
משיכת צ’ק בנקאי מחשבון הבנק היווני של הרוכש, בגובה סכום ההלוואה או המשכנתא הרשומה.
מסירת הצ’ק ישירות לבנק המלווה, לצורך סילוק מיידי ומוכח של החוב.
קיזוז סכום ההלוואה ממחיר הרכישה, בהתאם להסכמות המעוגנות בהסכם המכר.
פעולה זו מבטיחה כי זכויות הרוכש אינן תלויות בהתנהלות המוכר, ומונעת סיכון לרישום או להעברת הבעלות בנכס.
תהליך פתיחת חשבון בנק ביוון לרכישת נכס
שלב ראשון: הנפקת מספר מס יווני (AFM)
הצעד הראשון והמחייב לפתיחת חשבון בנק ביוון הוא הנפקת מספר זיהוי מס מקומי – AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου).
מספר המס היווני (AFM) מהווה תנאי סף לכל פעולה פיננסית ביוון, לרבות פתיחת חשבון בנק ורכישת נכס, כפי שנקבע על-ידי רשות המסים היוונית (AADE).
מספר זה מהווה תנאי סף לביצוע כל פעולה פיננסית או משפטית במדינה, ובכלל זה רכישת נכס מקרקעין, חתימה על חוזים, פתיחת חשבון בנק, רישום שירותים ציבוריים וניהול התקשרויות מול רשויות יוון.
ניתן להוציא את ה-AFM באחת משתי דרכים:
באופן אישי מול רשות המס היוונית (מס הכנסה המקומי)
באמצעות עורך דין מקומי מיופה כוח – שירות שאנו מספקים באופן מהיר ויעיל, כולל ייפוי כוח נוטריוני ואימותים נדרשים
שלב שני: תיאום ביקור בבנק
פתיחת החשבון עצמו מחייבת הגעה פיזית לסניף הבנק.
זהו שלב מחייב – לא ניתן להשלים את ההליך מרחוק.
בעת ההגעה תידרשו:
לחתום על תצהיר משפטי בו תציינו את מטרת פתיחת החשבון (למשל: רכישת נדל"ן, קבלת שכירות, השקעות)
להגיש סט מלא של מסמכים (ראו בהמשך)
להצהיר על קשרים עסקיים או אישיים עם יוון, במידת הצורך
לתיאום הביקור מראש – יש לדאוג לזימון מסודר בסניף הרלוונטי בהתאם למיקומכם והבנק הנבחר (National Bank of Greece, Alpha Bank, Piraeus Bank, ועוד).
במקרים רבים תידרשו להמציא תרגום נוטריוני עם אפוסטיל למסמכים מישראל.
שלב שלישי: בדיקת נאותות על-ידי הבנק
כלל המסמכים יועברו לבדיקת נאותות בנקאית ומשפטית, במסגרת הליך "Know Your Client" (KYC).
בדיקה זו נועדה לוודא עמידה מלאה בדיני איסור הלבנת הון, מימון טרור וחובות דיווח החלות על בנקים ביוון, וכן לאשר כי מקור הכספים והמבנה המשפטי של העסקה תואמים את הדין המקומי והאירופי.
ברוב המקרים, תוך 5–7 ימי עסקים מרגע קבלת כלל המסמכים – החשבון מאושר, ואתם תקבלו:
מספר חשבון IBAN פעיל
גישה לבנקאות אונליין
אפשרות למשיכת צ’ק בנקאי לצורך תשלום עבור רכישת נכס
מסמכים נדרשים לפתיחת חשבון בנק ביוון (לתושב חוץ)
| מסמך | הערות |
|---|
| דרכון בתוקף | צילום ברור + הצגת המקור בעת ההגעה לסניף |
| מספר AFM יווני | חובה להנפיק מראש מול רשות המס ביוון, ניתן דרך עו"ד מקומי מיופה כוח |
| מסמך המאשר כתובת מגורים בישראל | נדרש תרגום נוטריוני לאנגלית או יוונית |
| הצהרה על מקור הכספים | בהתאם לדרישות הבנק, לרוב בטופס פורמלי או מכתב הסבר |
| תדפיס חשבון בנק ישראלי | תדפיס עדכני מהחודשים האחרונים, חתום על-ידי הבנק |
| ייפוי כוח | כולל חתימה ואפוסטיל – ניתן להנפיק אצלנו במשרד באופן מלא |
שאלות נפוצות
האם כל אחד יכול לפתוח חשבון בנק ביוון?
כן, בתנאי שהמסמכים תקינים, ושאין מניעה רגולטורית.
האם חובה להגיע ליוון?
כן – נוכחות פיזית בבנק נדרשת לחתימה על מסמכים. במקרים מסוימים, ניתן להיערך מבעוד מועד כך שהביקור יהיה קצר וממוקד.
האם ניתן לפתוח חשבון גם אם איני אזרח אירופאי?
בהחלט. לקוחות ישראלים רבים פותחים חשבונות בנק ביוון כחלק מרכישת נכס, השקעה או קבלת אשרת שהייה.
איך מבצעים העברה בנקאית לצורך רכישת דירה ביוון?
- הדרך המקובלת והבטוחה ביותר:
העברה מהחשבון שלכם בישראל → לחשבון שלכם ביוון → למוטב (עורך דין/קבלן/מוכר).
במקרים רבים, משתמשים בצ’ק בנקאי מקומי להעברה הסופית.
- דרך פחות מומלצת:
העברה לצד ג' (למשל עורך דין מקומי), שמחזיק את הכסף עד להשלמת העסקה.
⚠️ סיכון משמעותי – עדיף להימנע ממנו, למעט אם מדובר בבעל רישיון מקצועי מוסדר עם נאמנות משפטית.
שלבים קריטיים בעת העברה בנקאית ליוון
שלב 1: ודאו שהחשבונות תואמים
אין לבצע העברה מחשבון חברה לחשבון פרטי לצורך רכישת נכס, שכן פעולה זו עשויה להיחשב חלוקת דיבידנד ולגרור חבות מס משמעותית בישראל.
כמו כן, העברות בין חשבונות של בני זוג בעלי שמות משפחה שונים עלולות לעורר סימני אזהרה בבנקים, ולהוביל לעיכוב, דרישות הבהרה ואף חסימת ההעברה.
שלב 2: המרת המטבע
מומלץ לבצע המרה בין שני לחמישי בלבד – כדי להימנע מעיכובים.
השתמשו באפליקציית הבנק לצורך המרה זולה יותר (פער של עד 30% מעמלת סניף).
שלב 3: בדיקת פרטי ההעברה
פריט נדרש דוגמה הסבר
IBAN GR89 0568 4526 5895 8562 4526 600 מזהה חשבון בינלאומי ייחודי
SWIFT/BIC BGIDVJCJ מזהה בנק מדויק
כתובת הבנק חובה במרבית הבנקים בישראל לפי דרישת טופס ההעברה
⚠️ אזהרה: אל תבצעו העברות לפי דוגמות – ודאו שהפרטים שקיבלתם נכונים מול הבנק היווני בפועל.
למה חשוב לציין את סיבת ההעברה?
כשמטרת ההעברה היא קניית נכס בחו"ל – אין חובת מס בישראל.
אבל חובה להצהיר על כך בטופס 2513/2 בבנק – והטופס מועבר לרשות המסים.
בעת ביצוע העברה בנקאית לצורך רכישת נכס בחו״ל, חלה חובה לציין את מטרת ההעברה ולפעול בהתאם להנחיות רשות המסים בישראל בנושא דיווח על העברות כספים לחו״ל.
מתי תשלמו מס בישראל?
אם אינכם משכירים את הנכס – אין חובת דיווח בישראל.
אם כן – תצטרכו להצהיר לרשויות המס על ההכנסות משכירות, בהתאם להסכם כפל מס בין ישראל ליוון.
טיפ מקצועי: בקשו מהעו"ד שלכם ביוון להוציא אסמכתא לרכישה באנגלית – ואם אין, תוכלו לבצע תרגום נוטריוני + אפוסטיל דרכנו.
עמלות – מה עוד יופיע בחשבון שלכם?
2 סוגי עמלות נפוצים:
סוג עמלה הסבר
עמלת העברה תשלום לבנק עבור העברה בינלאומית
עמלת מט"ח תשלום על המרה משקל ליורו
העברה בנקאית יכולה להימשך עד 3 ימי עסקים.
ניתן לחלק את העמלה בין המעביר למקבל – או לבחור לשלם אותה במלואה מראש.
סיכום: רוצים לבצע העברה בנקאית ליוון בלי תקלות? כך תעשו את זה נכון
✔1. ודאו שהחשבון דרכו אתם מעבירים תואם לשם הבעלים של הנכס
✔2. בצעו את ההמרה ביורו מראש ובאמצעות האפליקציה
✔ 3. קבלו אישור בכתב ממקבל ההעברה על קבלת הכסף
✔ 4. הכינו תרגום נוטריוני עם חותמת אפוסטיל למסמכים נדרשים
מה אנחנו מציעים?
במשרדנו תוכלו לקבל ליווי כולל לרכישת נכס ביוון:
✔ ייעוץ במילוי טפסים רלבנטיים
✔ סיוע בהנפקת תעודת יושר
✔ חיבור לעורכי דין מקומיים
✔ תרגום נוטריוני עם אפוסטיל רשמי
רוצים להעביר כסף לרכישת נכס ביוון בלי טעויות, עיכובים או סיכונים משפטיים?
משרד עו״ד ונוטריונית רחל שחר מלווה אתכם בכל שלב – מחשבון הבנק ועד ההעברה הסופית.
אודות הכותבת – עו"ד ונוטריון רחל שחר
עו״ד ונוטריון רחל שחר היא בעלת משרד בוטיק המתמחה במשפט בינלאומי, אפוסטיל, תרגומים נוטריוניים וליווי משפטי בעסקאות חוצות גבולות. המשרד מלווה לקוחות ישראלים ברכישת נכסי נדל״ן בחו״ל, לרבות פתיחת חשבונות בנק זרים, העברות כספים בינלאומיות ועמידה בדרישות רגולטוריות של בנקים ורשויות מס. הניסיון המצטבר של המשרד מאפשר ניהול הליכים מורכבים בצורה מדויקת, חוקית ושקופה, תוך מתן שירות אישי וזמין ללקוחות בארץ ובחו״ל.
שאלות נפוצות על העברה בנקאית לרכישת נכס ביוון
האם חובה לפתוח חשבון בנק ביוון לצורך רכישת נכס?
ברוב המקרים כן. בפועל, מרבית המוכרים והבנקים דורשים תשלום מחשבון יווני לצורך השלמת העסקה.
האם ניתן להעביר כסף ישירות מישראל למוכר ביוון?
טכנית כן, אך הדבר עלול להיתקל בסירוב מצד המוכר או הבנק. העברה דרך חשבון יווני על שם הרוכש נחשבת בטוחה וחוקית יותר.
מהו מספר AFM ולמה הוא נדרש?
AFM הוא מספר מס יווני, המשמש לכל פעולה פיננסית ביוון – כולל פתיחת חשבון ורכישת נדל״ן.
האם העברה בנקאית לרכישת נכס חייבת במס בישראל?
לא. עצם העברת הכסף אינה אירוע מס, אך יש חובת דיווח בבנק.
האם נדרש תרגום נוטריוני ואפוסטיל?
כן. מסמכים מישראל נדרשים לעיתים בתרגום נוטריוני ובאימות אפוסטיל לצורך קבלה בבנקים ביוון.
